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| 关于审理商品房买卖合同逾期交房争议案件的参考意见 |
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各仲裁员：
为进一步提高商品房买卖逾期交房争议案件审理的质量和效率，经征求部分仲裁员意见，结合仲裁方式特点和仲裁案件审理实践，现就此类案件的仲裁程序及法律适用等有关事宜制定以下参考意见：
一、仲裁庭需要查明的案件事实
仲裁庭审理商品房买卖逾期交房争议案件需要查明下列案件事实：
（一）当事人主体资格。
1、出卖人即房地产开发企业主体资格。包括企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质等级证书。
2、买受人即业主主体资格。多人共同购买商品房的，应当以合同上载明的全部买受人为仲裁当事人；开庭时，未出庭的当事人应当委托代理人参加庭审。
（二）诉争商品房竣工验收有关情况。包括是否竣工，建设单位即房地产开发企业组织竣工验收情况，规划、公安消防、环保等行政主管部门验收情况，竣工验收备案情况等。
（三）商品房交接的有关情况。主要包括合同约定的交房截止期限、出卖人通知买受人接房情况（通知方式及时间）、买受人接收交房通知情况（接收通知方式及时间）、交房手续办理情况（合同约定证明文件的提供、房屋交接单的签署）、买受人接收商品房情况等。
（四）出卖人提出买受人逾期付款抗辩的，应当有针对性地查明买受人交付房价款的有关情况。主要包括合同约定总房价款数额、付款方式（一次性付款或首付加按揭贷款）、分期支付房价款情况（约定及实际交付数额、交付时间）、按揭贷款数额及资料提供情况等。出卖人没有提出买受人逾期付款抗辩的，仲裁庭不需要主动审查买受人交付房价款情况。
（五）逾期交房违约责任的约定及主张情况，主要包括违约责任的承担方式、计算方式、标准等；出卖人提出买受人逾期付款抗辩的，还应审查逾期付款违约责任的约定情况。
二、仲裁庭需要归纳的争议焦点
结合双方当事人的主张、抗辩及具体案件实际，仲裁庭可以将下列问题作为争议焦点：
（一）商品房是否具备法定及合同约定的交付条件，即商品房是否经验收合格等；
（二）出卖人是否按合同约定通知买受人接房，通知方式、附随资料出示或提供是否符合合同约定等；
（三）买受人是否存在逾期交付房款的违约行为；
（四）逾期交房违约金是否需要适当调整的问题。
三、关于商品房买卖合同的效力
仲裁庭应当主动审查商品房买卖合同的效力，并在裁决书中仲裁庭意见部分予以阐述。预售商品房的，出卖人应当取得商品房预售许可证。出卖人没有取得预售许可证的，应当认定合同无效，但在案件裁决前已经取得预售许可证的，可以认定有效。商品房买卖合同无效的，仲裁庭应当及时向买受人进行释明。
四、关于商品房是否具备交付条件的认定
商品房经验收合格是出卖人通知买受人接房的前置条件。商品房没有经验收合格，出卖人按合同约定通知交房的，应当认定交付不符合合同约定。
商品房买卖合同约定商品房经验收合格的，除具有作为建设单位的出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位自行验收的工程竣工验收报告外，还应当取得规划行政主管部门进行竣工验收后颁发的《建设工程规划许可证》正本，并取得公安消防、人防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件，方可认定商品房具备交付条件。
商品房买卖合同约定经竣工验收合格外，还另行约定了其他交付条件的，应当同时具备约定条件，方可认定商品房具备交付条件。
商品房已经验收合格但尚未取得竣工验收备案证明文件，买受人据此主张商品房不具备交付条件的，仲裁庭可以不予支持。
五、关于出卖人主张买受人逾期付款抗辩的处理
出卖人提出买受人逾期付款抗辩的，仲裁庭可以就该主张是行使抗辩权或提出反请求向出卖人进行明示，并结合交房截止期限与付款截止期限的比较区别处理。
出卖人仅作为抗辩主张，交房截止期限在付款截止期限之前的，仲裁庭可以不审查买受人是否存在逾期付款行为；交房截止期限在付款截止期限之后的，仲裁庭可以审查买受人逾期付款行为。仲裁庭采信出卖人逾期付款抗辩的，可以将买受人逾期付款违约责任在确认出卖人逾期交房违约责任时进行抵销。
出卖人明确作为反请求提出的，仲裁庭可以进行合并审理。
六、关于按揭贷款买受人是否构成逾期付款的认定
出卖人与金融机构签订有商品房按揭项目协议，买受人根据商品房买卖合同约定向出卖人指定的金融机构提交按揭贷款相关资料，并按金融机构要求履行接受贷款资格审查、签订贷款合同等事宜的，可以认定买受人履行付款义务符合合同约定。出卖人以买受人签订按揭贷款合同迟延、金融机构放款迟延等主张买受人逾期付款的，可以不予支持。
买受人自行联系金融机构办理按揭贷款，因金融机构迟延放款导致买受人逾期支付房款的，仲裁庭可以采信出卖人逾期付款抗辩。
七、关于逾期交房违约金调整的处理
调整逾期交房违约金应当由当事人提出申请，并提交相关证据证明或进行必要解释说明。当事人在答辩书、庭审、代理词中表达了违约金过高、过低意思表示但没有明确申请的，视为其提出了调整违约金请求。
违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或不构成违约进行免责抗辩未提出违约金调整请求的，仲裁庭可以向当事人就是否申请调整违约金问题进行释明。经仲裁庭释明，当事人不申请的，仲裁庭不依职权主动调整。
仲裁庭根据当事人申请调整逾期交房违约金的，可以根据实际损失情况、违约金计算标准、违约时间跨度、违约金占总房价款比例、同期银行贷款利息、出卖人主观过错等因素综合考虑。同时期受理的同一小区的逾期交房争议集团仲裁案件，仲裁庭应当考虑违约金调整幅度统一问题。
商品房买卖合同约定了逾期交房违约金计算方法，出卖人主张违约金过高，要求按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准调整违约金的，仲裁庭可以不予支持。
出卖人主张逾期交房期间存在不可抗力或情势变更情形的，仲裁庭应当进行审查并作出处理。
八、关于出卖人交付商品房时间的认定
商品房已经验收合格，买受人持有异议拒绝接房的，应当以出卖人通知买受人办理交接手续的时间为出卖人交付商品房的时间。
出卖人和买受人因商品房质量问题未能办理交接手续，经鉴定没有明显质量问题影响正常使用的，应当以出卖人通知买受人办理交接手续的时间为出卖人交付商品房的时间；存在明显质量问题影响正常使用的，应当以商品房修复后出卖人书面通知买受人的时间为出卖人交付商品房的 的时间。
九、关于出卖人逾期交房违约金截止期限的认定
案件裁决时出卖人逾期交房违约行为继续存在，买受人明确主张具体截止时间的，仲裁庭应当尊重当事人意愿，不得超裁；买受人主张追究至出卖人违约行为终了之日的，仲裁庭应当通过明示计算方法的方式确定出卖人的违约责任；买受人已接收商品房的，应当以买受人接收商品房的时间为逾期交房违约金计算截止时间。
案件裁决时出卖人逾期交房违约行为已终了，出卖人履行合同约定附随义务在商品房具备交付条件之前的，应当以商品房具备交付条件的时间为逾期交房违约金计算截止时间；出卖人履行合同约定附随义务在商品房具备交付条件之后的，应当以出卖人履行附随义务符合合同约定的时间为逾期交房违约金计算截止时间。
十、本意见仅供仲裁庭裁决案件时参考，不影响仲裁庭独立行使仲裁权。本意见与相关法律规定不一致的，以法律规定为准。
二○一三年五月二十日
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鄂公网安备42080402000359号
